UNA INTRODUCCIÓN: ENTENDER LA VIVIENDA Y SUS POLÍTICAS.

Introducción, 1: HABLAMOS DE LA VIVIENDA.

Hablamos de la vivienda. Mas, ¿qué es una vivienda? Fijémonos de entrada en tres aspectos. Es un espacio de abrigo, privado y seguro, confortable y expresivo de sus moradores. El refugio donde se come, se guardan las pertenencias y se regresa cada día. Donde se ama y se duerme. Allí se vive y allí nos cuidamos. Permite la individualidad, pero también la familia y el hogar. La identidad y la independencia (“las luchas por la vivienda son siempre, en parte, luchas por la autonomía”). Y condiciona el trabajo y el ocio. Toca así hablar de la privacidad y de sus derivados (de la intimidad, la domesticidad y el confort). Y de las actividades que acoge en su interior (la casa es también un espacio de producción donde se cocina, se limpia, se cuida).

Comentemos ahora su dimensión pública. Pues se ha dicho que, “más que cualquier otro artículo de consumo, la vivienda estructura la forma en que unos individuos interactúan con otros, con las comunidades y con colectivos más amplios (…). Ningún otro bien moderno es tan importante para organizar la ciudadanía, el trabajo, las identidades, las solidaridades y la política”. Porque físicamente se sitúa en un lugar concreto, con una localización precisa. Es parte de un espacio geográfico más amplio que tiene sus límites y su gobierno propio. Hablaremos de la vivienda urbana. La que contribuye a la ciudad y depende de ella, se localiza en un barrio concreto y se vincula a unos servicios que la “nutren”. Se relaciona con las dotaciones. Es un componente clave en la estructura de las ciudades (representa más del 70% del suelo urbano en el mundo). Es el lugar de la reproducción social. Y posibilita la participación en la vida política, económica y social.

Y completemos esta primera aproximación hablando de su función económica, que es crítica para el tema que nos ocupa (la política). La vivienda es “la mayor carga económica para muchos, y para otros una fuente de riqueza, estatus, ganancias o control. Significa trabajo para quienes la construyen, administran y mantienen; ganancias especulativas para quienes la compran y venden; y beneficios para quienes la financian. Es una fuente de ingresos fiscales y un objeto de gastos para el estado”. Todo eso es la vivienda. (Las citas de este apartado pertenecen al libro de Madden y Marcuse, En defensa de la vivienda, cit.). 

UNA DEFINICIÓN PREVIA, MUY BUENA, PERO PROVISIONAL.

Ya en su momento, Fernando Ramón lo estableció bien. Se trata -decía- de “todo dispositivo físico que define un espacio con el cual un individuo llega a estar en relación posesiva exclusiva reconocida como tal por la sociedad”. Este arquitecto deseaba modificar el uso habitual del término, sustituyendo “vivienda” por “alojamiento” (palabra, decía, “equivalente en castellano a la inglesa housing y francesa logement”).

No tuvo fortuna: seguimos diciendo vivienda a lo que pretendía que dijésemos alojamiento. Pero la definición, de vivienda o de alojamiento, es perfecta (F. Ramón, Alojamiento, Cambio 16, 1976, p. 13). Eso sí: le añadiríamos inmediatamente, desde el principio, la idea de que ese reconocimiento social de la posesión se hiciese con la suficiente seguridad, suficientes garantías, certeza y protección, al menos a medio plazo. O, dicho de otra forma, que diese suficiente tranquilidad.

LO PRIMERO: LA VIVIENDA ES EL COLMO DE LA PRIVACIDAD (O, MEJOR: ERA)

El primer término que resume lo propio de la vivienda, lo singular, la clave inicial de su valor de uso es éste: privacidad. La vida privada. Pues el invento de la vida privada, al modo occidental, fue el que puso en marcha la difusión de la vivienda. Y su necesidad. Porque, aunque sorprenda, hay culturas sin vivienda, en el sentido que todos manejamos. Hay culturas, incluso, sin cobijo. Pero, ya dentro de las “sociedades cobijadas”, la multiplicidad de situaciones es enorme, y en muchos casos no se encuentra la presencia de espacios familiares, o nucleares, como los conocemos hoy. Espacios como la vivienda.

Sin embargo, lo que no hay, según parece, son culturas que no reconozcan la privacidad. Sea cual sea el enfoque que se le dé a este concepto puede observarse cómo todas las sociedades delimitan formas para la práctica de la soledad buscada. Todas las sociedades se han preocupado de responder a esa tensión interna con la organización del espacio, definiendo zonas de inmunidad, ofrecidas al repliegue, “donde uno puede abandonar las armas y las defensas de las que conviene hallarse provisto cuando se aventura al espacio público”. El reposo de la contemplación del fuego… lo diremos luego, al hablar de los hogares.

La necesidad de escapes temporales a la interacción social variará de unas sociedades a otras, pero “la privacidad es un ritual social por medio del cual se le confiere al individuo y a su existencia un título moral. Es una parte esencial dentro del complejo de las prácticas sociales por medio de las cuales el grupo social reconoce que su existencia le pertenece. Es así una precondición de identidad”, que todas las culturas y épocas han protegido, preservando ámbitos donde se encierra lo que poseemos “que no concierne a los demás, lo que no cabe divulgar, ni mostrar, porque es algo demasiado diferente de las apariencias”.

Si atendemos a nuestro entorno inmediato los historiadores nos advierten que en la Edad Media aún no existía en Europa una distinción apreciable entre los espacios públicos y privados, y dominaban las formas de vida comunitaria. Desde entonces se desarrolló, hasta hoy, el retiro y el cultivo de la interioridad, acompañando, más tarde, en los últimos tres siglos, al proceso de alfabetización. Hubo un tiempo en que sólo se leía en voz alta y en compañía de familiares y amigos, pero las nuevas modalidades literarias que se desarrollan en el XVI y se imponen plenamente en el XVIII constituyen un medio fundamental para impulsar el curso de la privatización. Un proceso que desemboca fundamentalmente en el espacio privado, en la vivienda: el colmo, la plenitud de la vida privada. 

LA PRIVACIDAD NO SE DESCUBRE: SE DEFINE (CULTURALMENTE).

Conviene insistir en la señal o marca de la privacidad, que caracteriza decisivamente a la vivienda. Porque, repetimos, se trata de un proceso de regulación de límites por el que se planifica la cantidad y calidad de interacción que se dirige a otras personas y se recibe de ellas. Y que, en consecuencia, nos lleva tanto a la evitación como a la búsqueda de interacción. Apertura y clausura. En cada momento la persona tiende a establecer el grado óptimo, tanto de los insumos recibidos de otras personas como de los productos dirigidos hacia ellas. Lo cual quiere decir que se dan problemas de privacidad cuando no se consigue evitar una determinada interacción (cuando se desea el anonimato, o en una situación de hacinamiento), o también si no se consigue una relación deseada (situación de aislamiento).

Es algo coyuntural, cultural, que tiene sus fechas. Precisamente la apreciación de la casa propia, siguiendo con Occidente, coincide con el inicio de las nuevas formas de privacidad. Probablemente fue en el Renacimiento. La imperiosidad de disponer de un techo propio, no producto de la ostentación, sino de poseer “un aposento propio, en el que cobijar ciertas manifestaciones de la existencia individual, para cuya satisfacción se requiere la intimidad” se da, por vez primera, en esa época. Fue entonces cuando cundió la preocupación por la casa, la aspiración a una zona de autonomía en la propia existencia y el aumento del índice de instalación doméstica de la vida humana (manifestaciones, ambas, de la cultura moderna). Witold Rybczynski, en ese precioso libro de 1986, Home A short History of an Idea, nos cuenta que “la aparición de la intimidad en las casa en París y Londres, y poco después incluso en lugares tan remotos como Oslo, fue una reacción casi inconsciente a la evolución de las condiciones de la vida urbana”.

Y si hablamos de los Países Bajos, “donde el interior doméstico del siglo VII evolucionó de una forma (…) ejemplar”, nos señala la importancia de la feminización de la casa en esta evolución que introdujo la domesticidad, ese atributo que “tiene que ver con la familia, la intimidad y una consagración al hogar, así como una sensación de que la casa incorpora esos sentimientos, y no solo les da refugio”.

UNA HABITACIÓN PROPIA (CÓMO NO). LOS BENEFICIOS DE LA SOLEDAD DESEADA.

Dentro de ese espacio privado (la casa, la vivienda) hay otros espacios privados (la habitación). Pues la privacidad, que preserva la intimidad familiar frente a lo público, también debería extenderse hasta el ámbito personal. Es muy conocido el ensayo (titulado precisamente Una habitación propia), en el que Virginia Woolf denunciaba, a principios del siglo XX, la necesidad de que cada miembro de la familia, o del hogar (sea cual sea su composición) debería contar con un espacio propio, privado, que le permitiera el retiro, la soledad y la concentración.

Remedios Zafra expone la evolución de esa habitación en la sociedad interconectada. “Mi primer cuarto propio habla de la infancia y del orden de las cosas”. Todo era, en su casa rural, “espacios comunes o de tránsito”. Salvo los dormitorios. Y buscó un espacio escondido, una “camarilla” (mezcla de trastero y dormitorio provisional) para la soledad. “Al principio el resultado fue muy parecido a los otros dormitorios de la casa, salvo por una máquina de escribir Olivetti y una pequeña mesa rectangular con rejilla”.

Después, la televisión y las estanterías. Llegaron, más tarde, con la edad y los años, otros cuartos propios. “Llegaron otras paredes, ciudades, cristales y muebles diversos. Logré cambiar la máquina Olivetti por un modesto pero asombroso ordenador. Y ahí fue cuando los ceros y los unos llegaron para quedarse. Con la conexión a la Red vinieron infinitas historias y todos sus protagonistas con sus particulares colecciones de cosas propias. Tuve entonces que deshacer mis viejos cuartos, ‘construir y destruir máquinas, identidades, categorías, relaciones, historias del espacio”. Definitivamente, había llegado al cuarto una nueva dimensión. 

Porque la soledad deseada ofrece beneficios. Es verdad que el mejor sitio para la soledad es la naturaleza (en la playa, en la montaña, incluso en el bosque, que es donde se degusta mejor). Pero también la vivienda proporciona buenas experiencias de soledad deseada. Para empezar, aleja de los peligros de la sobreestimulación y disminuye la autoconciencia, otorga el anonimato y ofrece una especial paz interior, porque atenúa la presión social. Ampara la libertad, que es condición previa de otros provechos. La creatividad, por ejemplo. 

El vínculo entre creatividad y soledad es tan ubicuo que se ha convertido en cliché: es fácil imaginarse al científico en su laboratorio, al pintor en su estudio y al arquitecto en su tablero (vale: eso era antes), al muchacho que llena su diario o la joven que aprende violoncello, “con la soledad a cuestas”. Que es también, a la postre, un fenómeno social. “Las ganancias espirituales, religiosas, creativas y artísticas resultantes de las experiencias solitarias han impactado en innumerables movimientos y prácticas sociales” (R. Zafra, Un cuarto propio conectado, Fórcola, 2010). Algo que la casa, deslindando la privacidad, ampara.

CONVIVENCIA (EN OCASIONES) CON OTROS USOS O ESPACIOS: EL TELETRABAJO EN CASA, POR EJEMPLO.

Pero también en la casa se ha trabajado mucho en compañía. Hasta hace poco los hogares albergaban, en ocasiones, funciones estrictamente laborales de los residentes. En muchos lugares solo recientemente ha emigrado el trabajo de la esfera privada y ha basculado hacia la esfera pública. Y han dejado de coincidir los lugares de trabajo con los de la vida doméstica. “A comienzos del siglo XX, cerca de dos tercios de los franceses, y con toda seguridad más de la mitad, trabajaban en sus casas. Al final del siglo, por el contrario, casi todos los franceses trabajaban fuera de sus casas. Es una transformación decisiva” (Antoine Prost).

Es más. En la industria textil, vestido, calzado, en la óptica, joyería, los comerciantes hacían trabajar a destajo a numerosos obreros y obreras en su domicilio. Y en ese contexto, “¿dónde situar la vida privada de Catherine Santerre?: ¿sobre el talud del camino, cerca de su casa, donde se encuentra en breves momentos con su novio?, ¿en la cama donde duerme, abrumada por el cansancio?, ¿delante de su telar?, pues el trabajo se encuentra totalmente integrado en una esfera privada a la que termina por absorber enteramente: la vida y el trabajo se confunden”. Concretando: “A comienzos de siglo XX, solo los burgueses, propietarios o rentistas ociosos, tenían pleno derecho a llevar una vida privada. Las clases populares en cambio se definían ante todo por el trabajo, y su vida privada debía someterse ante todo a las obligaciones laborales”.

Lo sorprendente es que ahora se asiste, en cierto modo, y en algunos lugares, a un retorno de ese sometimiento. En los últimos años, parte de ese trabajo (exterior) ha vuelto a la casa. La imagen es ahora la del ordenador sobre la mesa. Se ha dicho innumerables veces: la pandemia aceleró algo que ya estaba en marcha, pero de forma mucho más incipiente: el teletrabajo, que en buena parte se desarrolla en el propio domicilio. Lo cual, desde luego, tiene sus implicaciones (para empezar, una exigencia más al diseño de la casa), que no pueden dejarse de lado.

Como tampoco se pueden eludir los trabajos que siempre han estado en casa, y que han formado parte del quehacer doméstico. Ocuparse de la preparación de la comida, de la limpieza, de los cuidados y la atención a los hijos, a los mayores y otras personas a cargo. El cuidado de las mascotas. Llevar el orden de los papeles: todavía en los años 80 no era infrecuente el despacho, en las casas de cierto tamaño. Una producción en casa asumida por sus moradores, al margen del mercado (y bien viene aquí recordar también el trabajo en casa ajena: cuando estos trabajos eran asumidos por otros, por la servidumbre, que perdía la vida privada propia “para pasar a integrarse en la vida privada de sus amos”).

A propósito de estos trabajos ha señalado Branko Milanovic (en su libro Capitalismo, nada más. El futuro del sistema que domina el mundo, 2019) dos procesos recientes relacionados: la atomización y la mercantilización de nuestros hogares. Una atomización que hace referencia al hecho de que nuestras familias se han reducido porque ya no necesitan “internalizar” esas actividades. Cocinar, limpiar, cuidar niños o personas mayores pueden resolverse a través del mercado. Tenemos cada vez menos necesidad (económica) de compartir nuestra vida con otras personas para aprovechar las economías de escala que se obtienen al ser varios en casa. Y permitimos entonces “al mundo exterior colarse en el hogar”, en forma de cenas a domicilio, servicios domésticos de limpieza o cuidados contratados. “El nuevo capitalismo hipercomercializado unifica de nuevo la producción y la familia, pero lo hace incluyendo al hogar en su modo de producción». Mercantilizando la esfera privada.

Pero dejemos ahora esto para referirnos a otra característica propia de la vivienda urbana, que compete al trato de la privacidad con el espacio exterior. Ese espacio frente al que se protege, pero del que no deja de depender. 

LOS BORDES DE LA CASA, LOS UMBRALES Y LOS ESPACIOS INTERMEDIOS.

La imbricación de las esferas pública y privada es atributo de nuestra cultura. Se controla su encuentro mediante umbrales y espacios de transición. Dicho esto sin perjuicio de Agustín García Calvo, cuando advertía: “Uno de los errores principales es la distinción entre vida pública y vida privada: el poder se sustenta sobre esta distinción y haría falta hacer todo lo posible por romper esa separación”.

Un libro de la Escuela de Arquitectura de Sevilla ofrece un estudio completo de estos ámbitos intermedios, de borde entre lo público (la calle) y lo privado (la vivienda). De esos elementos, con estatuto propio, que sirven para ordenar y estructurar la agrupación de viviendas: el portal y los accesos, circulaciones, núcleo de escaleras, ascensor, rellano, galerías, cubierta, espacios libres y de iluminación, patios y patinillos. Además, la fachada, imagen externa de la vivienda de cada edificio, “su máscara protectora y de intermediación social. Formaliza el rango del edificio como colectivo, como el rango privado de la vivienda”.

También es un elemento controvertido el tendedero (en ocasiones las vistas se preservan con celosías ventiladas). La cubierta plana y su potencialidad de usos diversos. El patio y el espacio libre como espacios de uso común. Unos vacíos que “acaban siendo los principales indicadores del grado de convivencia”. Con o sin vegetación, aparcabicis, zonas de juego. La famosa piscina (que da estatus). Los garajes y los trasteros, agrupados. Los locales de la planta baja. Y los locales profesionales. Todo ello supone un conjunto de relaciones entre la vida privada y la vida de vecindad. “Se trata de una prolongación de la vivienda”. Donde a veces todavía se viste con la ropa de casa.

Pero crucemos el umbral y fijémonos ahora en lo que hay fuera.

LO SEGUNDO: PORQUE LA VIVIENDA DE LA QUE HABLAMOS ES INSEPARABLE DE LA CIUDAD

La vivienda no es un bien móvil. Tiene una localización precisa. Incluso si se encuentra en el campo. O incluso aunque se trate de una autocaravana o de un barco en el canal (que se admiten como domicilios válidos en el Padrón). “Los edificios no huyen. Se quedan pase lo que pase, y en su subsuelo reside la memoria que nos pertenece” (Núria Escur). Podríamos decir (abusando algo de las palabras, pero no demasiado) que ambas entidades, vivienda y ciudad, se complementan e interpenetran. La vida privada de la primera no funciona sin la vida pública de la segunda. Que, con sus calles, plazas, espacios públicos, equipamientos y monumentos dan vida y oxigenan las casas.

Lina Bo Bardi lo expresó de una forma tan directa como clara: “Por vivienda también nos referimos a los comercios, escuelas y servicios públicos”. Es algo evidente. En un texto de Zaida Muxí, titulado expresivamente “La ciudad no es sin vivienda y la vivienda no es sin ciudad”, se exponen algunos rasgos de esta íntima vinculación. Para lo cual señala una serie de “criterios de diseño” que, aunque se enuncian para “hacer ciudad” en los nuevos crecimientos, pueden tomarse como signos de calidad para la mejora de lo existente. De hecho, siempre ha sido así (el urbanismo del crecimiento ofreciendo pautas para la reforma). De la morfología urbana, sobre la agrupación tipológica, las densidades, la movilidad, los servicios. Los equipamientos de barrio (la escuela, los parques, los espacios deportivos y los centros de salud), los comercios y otros servicios.

El tipo y estándares de dotaciones y servicios figuran en las leyes urbanísticas, y ha sido objeto de amplio debate hasta fijarse definitivamente. Aunque también importan las garantías. ¿Se puede cortar el suministro de agua por impago? ¿La energía eléctrica? ¿Se puede apagar la luz en las calles? Pero también es relevante en la práctica urbanística. La calidad de vivir, trabajar y relacionarse tiene mucho que ver con las calidades del espacio público, pensado para la autonomía y la socialización. Aceras anchas, generar espacios intermedios entre los interiores y los exteriores, percepción de seguridad.

La dimensión estética y la calidad arquitectónica. Una arquitectura amable y expresiva, que favorezca la apropiación e identificación y (en su caso) el orgullo de vivir ahí. El sentimiento de pertenencia. La vegetación, el arbolado, el agua. Espacios de sombra, pavimentos, mobiliario urbano, suelo permeable, cubiertas verdes. Incluso las actividades de mejora en marcha: el buen uso de las energías, la recogida selectiva de los residuos, la gestión del agua, la renaturalización, la disminución de las emisiones de CO2, construcción reutilizable, sostenibilidad. “En definitiva, pensar la vivienda implica repensar los barrios y las ciudades”.

EL CALOR (Y EN OCASIONES EL DOLOR) DEL BARRIO Y EL VECINDARIO.

Porque, en efecto, más allá del portal, está el barrio. El efecto barrio. El vecindario (entorno social) y el barrio (entorno físico). Donde interaccionan el hogar, el trabajo, la cultura y el entretenimiento, en medio de un cierto grado de mezcla social y de mezcla funcional. Donde, como en la vivienda, se combinan aspectos sociales y espaciales. “Relaciones vecinales no finalistas que emergen a través de la cohabitación en el espacio” (Franquesa). Barrios en los que las viviendas, los comercios y los servicios (escuelas, deportivos, culturales, sociales, de salud), son accesibles a pie y en bicicleta.

La vida privada se abre a la vida pública, incluso en un periodo de debilitamiento de los contactos cara a cara. Hoy, unas redes se intensifican y otras se apagan, desaparecen en el ámbito familiar. Por de pronto, hay una realidad común en los 12 países de la Unión europea: las abuelas han asumido mayoritariamente el cuidado de los hijos de sus hijas. Pero no sólo eso; se forman verdaderos “clanes urbanos” de cooperación entre sus miembros, fundados en la familia y no relacionados con la vivienda común. También la desintegración de una dimensión pública, mantener un sentido de conexión con extraños en un mundo común. En un espacio público cuyo carácter estimula (o reprime) la atención, interés, tolerancia y receptividad. No por diseño, sino como compromiso con la producción continua de un mundo común.

Pero todo puede cambiar. Hablamos de la acción inmobiliaria y la política municipal de mejora urbana. La primera, la “conquista inmobiliaria del barrio”, con su “activación de referentes patrimoniales” (Franquesa, de nuevo), puede verse como intrusión, algo parecido a los ataques medievales a poblaciones costeras. La acción municipal va por otro lado. Atendiendo a la equidad social, las desigualdades socioeconómicas; el tema de la reurbanización del espacio urbano y las fisuras en la infraestructura urbana. Temas que afectan a la vida diaria en barrios segregados socioeconómica y racialmente, incluso al acceso, por ejemplo, a los alimentos frescos (desiertos alimentarios). O a los índices de violencia y criminalidad. Y en paralelo los barrios también varían considerablemente en niveles de cohesión social, confianza en las instituciones y expectativas compartidas.

Como varía la acción cívica colectiva en unos y otros lugares. La demanda de vegetación que no tienda únicamente a lo ornamental (de disfrute pasivo), sino a la intervención activa, a través de momentos de socialización y animación. Barrios donde el habitante se transforma en coproductor del espacio público, partiendo de la autoorganización desde abajo, de forma cooperativa y participativa. Una acción cívica que reclama «la invención de lo cotidiano». En resumen, no está de más considerar ahora la práctica de localización residencial de los huevos hogares, y algunas de sus pautas, relacionadas con el vecindario, así como (un caso frecuente) la de buscar la nueva vivienda cerca de los padres. 

LA INCUESTIONABLE SEGREGACIÓN URBANA

La vivienda define la calidad urbana, y puede también marcar la segregación. Existen en todas las ciudades zonas de privilegio, y segregaciones de todo tipo. Históricamente se observa en la organización urbana de todos los continentes. El sistema de distritos de las ciudades chinas, los barrios separados de las islámicas, las Mietkasernen alemanas, la zonificación de las lavanderías en la zonificación norteamericana, la separación de la población indígena en la fundación de ciudades de las Nueva España, los cinturones sanitarios con que se separaba a la población indígena en la colonización francesa, las “barreras de honorabilidad” de algunas reformas urbanas del XIX de París, el bulevar de frontera de Nueva Orleans.

Las formas de segregación han cambiado en tamaño, forma y tipo de frontera, pero se mantienen. Formándose ciudadelas (enclaves lujosos de profesionales, técnicos o empresarios), áreas gentrificadas, enclaves exclusivos (áreas cerradas de los ricos), urbanizaciones rurales y Edge cities, enclaves étnicos y espacios de exclusión (espacios de la pobreza urbana). En último extremo, se relacionan con las diferencias de renta entre los habitantes de las ciudades. La forma como se establecen los procesos segregativos en relación con las diferencias de renta, pasa por la diferenciación de los precios de las viviendas. Y las nuevas formas de pobreza. No ya la miseria “dickensiana”, sino la destrucción progresiva de las relaciones existentes entre un sector de individuos y el resto de la sociedad.

Como veremos más adelante, el urbanismo y las políticas de vivienda pueden tener un impacto decisivo en estos procesos. Aunque la segregación urbana deriva de las desigualdades y la marginación económica de ciertos sectores de la población, un urbanismo mal planteado puede ser demoledor.

DE NUEVO LA PRIVACIDAD, QUE NO DEJA DE EVOLUCIONAR: UN FUTURO ABIERTO, EN MANOS DE LA CIUDAD (Y DE LA INTELIGENCIA ARTIFICIAL).

Regresemos ahora, hablando de la segregación, a la privacidad. Pues no es lo mismo estar en un sitio de la ciudad o en otro. Y el juego de las dos instancias de la vivienda (o tres: lo interior, lo exterior y las fronteras) también va modificándose. Hace 130 años los abogados Warren y Brandeis publicaron en la Harvard Law Review un artículo sobre “The right to privacy”, un rotundo alegato a favor del derecho a la vida privada. Reivindicaban ya entonces el derecho de todo individuo a “no ser molestado en aquella esfera de su existencia desprovista de dimensión pública”, una exigencia que se concretaba en un genérico derecho a estar solo.

Y más recientemente, Ana Carmona llama nuestra atención sobre una vis expansiva que, de la mano del mutable devenir de la realidad contemporánea, abre la puerta a la incorporación de nuevos contenidos”, para ese y otros derechos. Una dimensión dinámica que amplía la comprensión del primigenio derecho a la intimidad hacia otros ámbitos conexos. Se trata de “un derecho en crecimiento y expansión”.

Lo que puede observarse en muchos aspectos. Por citar solo uno, entre varios: el secreto de las comunicaciones, por ej., donde Internet sigue siendo “el medio menos seguro jurídicamente”. Y otro más, que aquí importa especialmente “la emergencia de un derecho al disfrute de un (medio) ambiente pacífico, sano y limpio”. Según el Tribunal de Estrasburgo el derecho al domicilio no se limita únicamente al disfrute de un espacio físico que sirve como lugar de residencia. Pues quien habita dicho espacio tiene derecho a gozar tranquilamente del mismo. Dejando fuera (literalmente) injerencias derivadas de la emisión de gases y humos molestos también de la saturación acústica (limitación, por ejemplo, de los vuelos nocturnos en aquellos aeropuertos localizados en las proximidades de zonas residenciales).

Y DE NUEVO LA SEGURIDAD. PORQUE SIN ESTABILIDAD LA VIVIENDA DEJA DE SER UN REFUGIO

Dicho todo lo anterior (con perdón, quizá nos estábamos poniendo demasiado estupendos) conviene retomar lo que decíamos a propósito de esa “relación posesiva exclusiva” con la vivienda (de la definición de Fernando Ramón): que debe darse con la suficiente seguridad, suficientes garantías, certeza y protección.

Porque, volviendo al texto de Madden y Marcuse que citábamos al comienzo, “cada vez hay más personas que no sienten sus propias viviendas como su hogar. El hacinamiento, el desplazamiento, la desposesión, las personas sin hogar, el acoso, la falta de reparaciones y otros sufrimientos son cada vez más frecuentes” Los autores apelan a un término clásico, alienación, para expresar esta sensación de extrañamiento, de que la vivienda no se disfruta, se vive con miedo, estrés y ansiedad porque las condiciones son precarias y no tienen las mínimas condiciones de estabilidad y seguridad que se precisan. No garantizan “un acceso estable al espacio habitacional, que debe estar bajo el control de la persona que reside en él”.

Y está claro que esta inseguridad residencial, que afecta a tanta gente, no es un episodio temporal. Con mayor o menor intensidad ha estado siempre presente. Forma parte (así puede considerarse) del sistema habitacional que conocemos. Y está claro, también, que no es ajeno a esta circunstancia el papel económico que la vivienda tiene, sus condiciones de producción y consumo. Es el tercer aspecto que queremos comentar. Vayamos a ello.

LO TERCERO: LA VIVIENDA ES, ADEMÁS, UN BIEN ECONÓMICO, UNA MERCANCIA. UN BIEN DE CONSUMO EN PRIMER LUGAR.

No debemos olvidar algo evidente: a lo largo de los siglos, la vivienda se alquila, se compra y se vende. Es una mercancía. Con una función económica crítica, como señalábamos al comienzo de este capítulo introductorio. Es un bien de consumo imprescindible, muy diferente de otros bienes de consumo. Porque de entrada no es trasladable (ya lo hemos comentado), está vinculado a una localización concreta, con un vecindario y unos servicios que lo definen, determinan su carácter y condicionan su idoneidad.

Tiene además un largo y costoso proceso de producción, derivado de la complejidad técnica de sus componentes, no solo físicos, también de gestión. En ese coste influyen, de forma decisiva, el propio suelo donde se asienta (que obviamente hace valer su localización, sus servicios y su calidad ambiental), el proceso constructivo empleado (materiales, mano de obra), la calidad del producto (superficie, tipología, equipamientos, acabados). Y una gestión complicada (que generalmente conlleva una financiación externa). Estamos hablando por tanto de un producto caro. Pero en la determinación de su precio final influye también otro aspecto determinante.

PORQUE ES ADEMÁS UN BIEN DE INVERSIÓN: UN ACTIVO ECONÓMICO IMPORTANTE CUANDO LA VIVIENDA SE CONVIERTE EN PATRIMONIO. 

Un bien de inversión igualmente diferente a otros bienes de inversión. Por su durabilidad (se proyecta y construye con una vida útil muy superior a los préstamos que normalmente se requieren para su adquisición) y su revalorización a largo plazo (salvo hecatombes u otros momentos críticos) es un valor refugio. Siempre se ha visto como una inversión segura y rentable, que proporciona a quienes adquieren una vivienda para su disfrute, una estabilidad que no aporta el alquiler (y un valor seguro, de futuro, para sus propietarios, y para sus posibles herederos). Para una inmensa mayoría de estos propietarios es su activo económico más importante.

Y también ha sido siempre (con mayor o menor rendimiento) una inversión segura y rentable para quienes compran con destino al alquiler. Pocas veces tendrán una demanda escasa: a fin de cuentas el alquiler ha sido, históricamente, para la inmensa mayoría de la población, el mecanismo natural para disponer de un alojamiento.

Lo que nos lleva a lo siguiente: a como las peculiares características de esta mercancía configuran los mercados que la mueven. 

A LA VIVIENDA SE ACCEDE DE FORMA MAYORITARIA A TRAVÉS DEL MERCADO, PERO ÉSTE HA SIDO SIEMPRE POCO EFICIENTE (Y ÚLTIMAMENTE CADA VEZ MÁS SELECTIVO).

Ya lo advirtió hace tiempo (en 1944) Karl Polanyi, al señalar los riesgos de permitir que “el mercado dirija por su propia cuenta y decida la suerte de los seres humanos y su medio natural (…), la consideración como mercancía del trabajo, la tierra y el dinero (añadamos aquí la vivienda) es enteramente ficticia (y supone) subordinar a las leyes del mercado la sustancia misma de la sociedad” con los desajustes continuos previsibles.

Y de estos desajustes, a propósito del mercado inmobiliario, da cuenta Carme Trilla en un artículo reciente (de un número monográfico de septiembre de 2024 de elDiario.es) al aludir a lo que califica como la falacia del mercado eficiente: “el mercado no es eficiente en cantidad ni precio, no garantiza el derecho a la vivienda y es desalmado con los vulnerables”. Y advierte: “sin un marco normativo sólido y asumido, la vivienda anda suelta a su aire, favoreciendo a unos cuantos, desde luego, pero dejando tirados en la cuneta al resto y poniendo en riesgo el crecimiento colectivo”.

Es una descripción certera de lo que nos vamos a encontrar. Enseguida hablaremos del derecho y de ese marco normativo deseable, pero antes fijémonos en lo que hace a este mercado (el mercado inmobiliario) tan peculiar y complejo. En lógica coherencia con las características de ese bien básico (la vivienda) que acabamos de comentar.

Como dicen los economistas es un mercado local, segmentado y con una oferta muy poco flexible (inelástica, dicen; y rígida a corto plazo) para una demanda muy estratificada. La oferta requiere un periodo largo y costoso para materializarse y debe responder a una población muy diversa (en cuanto a nivel de renta y estabilidad económica, estructura familiar, cultura de la vivienda). Y la inmovilidad física del producto no facilita precisamente un ajuste geográfico adecuado a los requerimientos de sus futuros moradores.

Todo el proceso está condicionado a las normas de producción y financiación particulares (específicas de cada lugar), y depende a su vez de otro mercado también complejo, el mercado del suelo (que obviamente negocia con el sitio, por así decirlo). Dos mercados, el de la vivienda y el del suelo, que además están fuertemente intervenidos por los gobiernos, con más o menos acierto.

Con estas premisas, y contando con que, como otros mercados (en esto la vivienda no es diferente), tiene como objetivo prioritario el máximo beneficio para sus promotores y gestores (lo que determina básicamente su estrategia y sus previsiones de negocio) no es extraño que, de no mediar otros factores, el resultado final acabe adoleciendo de esa falta de eficacia que señalábamos al principio. No seguramente para promotores y gestores (o no siempre). Pero sí para un segmento significativo de potenciales moradores que buscan vivienda pero no tienen el mínimo nivel exigido de solvencia económica para su participación en este mercado. O para esos otros que, aun siendo solventes, no encuentran lo que necesitan porque la oferta es insuficiente o está mal distribuida.

Es esta doble ineficacia del mercado inmobiliario (para acertar con una estrategia adecuada de inversiones y para proporcionar viviendas a precios asequibles para todos) la que lleva a una gran parte de los implicados en el proceso a reclamar, de común acuerdo, una intervención más activa del sector público, tanto para estimular la producción como para reforzar la demanda. 

Donde no hay acuerdo es en los modos y características que tiene que adoptar esta intervención. Ni sobre cuáles son los motivos que ciertamente la justifican y a quienes beneficia realmente. 

De todo ello vamos a hablar con detalle en las páginas que siguen. Pero completemos antes este tercer aspecto (la vivienda como bien económico) con unos comentarios adicionales para contextualizar el último asunto tratado: la presencia obligada de las administraciones públicas (que es el tema de este libro, no lo olvidemos), y el de los altos precios del producto (su evolución marca desde luego la diferencia a la hora de medir, de favorecer o no su accesibilidad).

UNA INFLACIÓN REITERADA QUE CONSOLIDA UNOS PRECIOS CADA VEZ MÁS ALTOS, CON UNA INCIDENCIA EXCESIVA EN EL PRESUPUESTO DE LAS FAMILIAS.

Los economistas hablan de falta de acuerdo entre la demanda potencial (las necesidades reales de vivienda de la gente, en un momento determinado) y la demanda efectiva (la que corresponde a quienes, con más o menos dificultades, pueden asumir los precios que se ofertan). Y registran la persistencia de esta circunstancia y su evolución en las estadísticas de precios y en el cálculo de su impacto en la renta de las personas o unidades familiares afectadas. Un eufemismo para certificar que la consideración prioritaria de la vivienda como mercancía (y además como elemento de inversión, cuando se adquiere la propiedad) lleva aparejada como efecto indeseado una inflación reiterada y persistente de los precios, con ciclos periódicos de fuerte incremento.

Y que, lamentablemente, esa circunstancia inevitable deja fuera del mercado a un montón (más o menos numeroso, según esos ciclos) de gente con necesidades de alojamiento. Ya lo dejó claro Galbraith (John Kenneth), en más de una ocasión: “Debe aceptarse que el sistema de mercado no proporciona bienes, ni siquiera alojamientos habitables, a los inquilinos de bajos ingresos en ninguno de los países industrializados” (de su libro Un viaje por la economía de nuestro tiempo, 1994).

Galbraith se refiere a los países con una economía desarrollada, derivados del capitalismo industrial que surgió a finales del siglo XVIII; y lo dice cuando ya se habían impuesto las ideas y políticas económicas que nos gobiernan actualmente, y que han agravado las condiciones con que se presenta un problema que debemos entender como parte del ADN del mercado. Pues aunque el problema de la vivienda en general, y éste de los precios en particular, vienen de lejos, se presenta este último (tanto por lo que se refiere al alquiler como a la compra) desde hace algunas décadas con una intensidad crítica.

Desde mediados del pasado siglo se tiene constancia en Europa (por citar un ejemplo concreto, referido a los precios de adquisición de vivienda) de una serie de variaciones de ciclo corto, instaladas en un ciclo largo (que llega hasta hoy), del crecimiento continuado de estos precios. Ciclos cortos destacables fueron los de la segunda mitad de los 80 o el que tuvo lugar entre los años 1998-2000 y 2006, con subidas desorbitadas (desconocidas en años anteriores), que van dejando una impronta permanente (a pesar de desplomes como los de la última crisis de 2008), con unos valores que no se compensan con el crecimiento de la capacidad económica de los hogares. Y así, el alquiler o la adquisición de una vivienda compromete un porcentaje cada vez más alto de las rentas o de la capacidad de endeudamiento de las personas o grupos familiares.

CON UN AGRAVANTE A DÍA DE HOY: LA FINANCIARIZACIÓN EXTREMA DEL MERCADO DE LA VIVIENDA.

Decimos que el mercado inmobiliario tiene sus peculiaridades pero también evoluciona, como es de esperar, conforme a las pautas y prácticas propias de la economía de su tiempo (del nuestro). Y lo que mejor caracteriza a esta época es el claro predominio que ha adquirido el dinero que circula por el sistema financiero, en detrimento del que se sustenta en la economía productiva. Lo que se entiende como financiarización de la economía. Un proceso con notables implicaciones en el capitalismo contemporáneo, cuyo efecto en el mercado inmobiliario ha sido demoledor.

Un paso más, al priorizar el valor de la vivienda como inversión. A ello se refería la relatora especial designada por la ONU en 2017, cuando advirtió de “los cambios estructurales en los mercados inmobiliario y financieros y la inversión mundial, en los que la vivienda se considera una mercancía, un medio para acumular riqueza y, a menudo, una garantía para los instrumentos financieros que se comercializan y venden en los mercados mundiales”.

Algunas consecuencias de la nueva relación entre lo real y lo virtual son evidentes. Por ejemplo, el papel cada vez más importante de las preventas (la comercialización y venta de viviendas antes de que se haya terminado el edificio). O la inversión selectiva que conduce a reforzar la segregación socioespacial y la fragmentación urbana. “La especulación favorece la construcción de viviendas de lujo, que permiten obtener mayores ganancias, mientras que la de casas de bajo coste, las más necesarias, queda desatendida” (Christoph Schmid, Universidad de Bremen).

UN MERCADO FUERTEMENTE INFLUENCIADO POR LA INTERVENCIÓN DE LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS: DE QUÉ HABLAMOS CUANDO HABLAMOS DE POLÍTICA DE VIVIENDA.

Es importante tener esto en cuenta. Cuando hablamos de política de vivienda estamos englobando a todos y cada uno de los mecanismos reguladores de este mercado peculiar, que es el inmobiliario, en lo que atañe a la producción y distribución de la vivienda (el producto mayoritario de este sector). Como periódicamente hay que reiterar, por la machacona insistencia de los defensores de la ideología del libre mercado, no hay mercados libres. Ningún mercado funciona sin la presencia activa de los gobiernos. Lo explica con mucha gracia y tino el economista surcoreano Ha-Joon Chang (en su libro 23 cosas que no te cuentan sobre el capitalismo, edición de 2011): “El mercado libre no existe. Todos los mercados tienen reglas y límites que acotan la libertad de elección”. Existen, sí, muchas cosas fuera del mercado, pero cuando están dentro “aceptamos tan incondicionalmente sus restricciones de base que ya no las vemos”. Habría que añadir que, afortunadamente para la sociedad y desde luego para el propio mercado, el inmobiliario no es una excepción. Todo lo contrario, siempre ha contado con una prolija regulación pública.

La gama de actuaciones o políticas posibles (y practicadas por las distintas administraciones) es amplia. Y afecta a ámbitos muy diversos. Pueden ser más o menos intervencionistas, más o menos eficaces. Y con sesgos y orientaciones muy diferentes. Hay políticas de apoyo y estímulo preferente a la producción de viviendas, cuando el déficit de viviendas es el problema principal; y políticas de ayuda a la persona, cuando se persigue asistir a las personas de más bajos ingresos. Políticas activas de promoción de la propiedad o del alquiler. Normas que priorizan la seguridad jurídica de los propietarios de vivienda o normas que defienden unos alquileres asequibles.

Esta variedad es acorde con las circunstancias concretas de cada momento y lugar. Porque también es diverso y cambiante el contexto y el momento en que se producen. No se entienden estas políticas si no las relacionamos con los procesos más generales de cambio social, cultural y económico que conforman nuestro mundo.

Aunque este es un texto sobre las políticas de nuestro tiempo, éstas tienen una historia más amplia. Así que nos ha parecido interesante contar con esquema básico de lo que ha sido la génesis y evolución de estas políticas en los últimos doscientos años, aludiendo al mismo tiempo a la evolución del contexto general en que se desarrollan. Un contexto que estará presente también en los análisis más pormenorizados que hagamos posteriormente.

Dedicamos por tanto el siguiente capítulo a este asunto. Con la consideración previa de un cuarto aspecto que hay que añadir a esta descripción que venimos haciendo de la vivienda. Un aspecto de reciente incorporación, pero de importancia creciente: el reconocimiento de la vivienda como derecho. Sí, un derecho. Esencial, crítico. Cuyo reconocimiento influye sin duda en la consideración que cabe tener sobre la idoneidad y la justicia de cualquiera de las políticas que se promuevan para mejor la eficacia de este mercado.